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民宿客栈经营可行性研究报告发布,“诗和远方”仍被现实打败  

2017-05-16 00:30:37|  分类: 财经前沿 |  标签: |举报 |字号 订阅

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澎湃新闻记者 叶佳雯     2017-05-13     来源:澎湃新闻

       早些年,带着美好憧憬,卖掉了“北上广”的房子,到大理开一间客栈似乎是一件流行的事儿。不过,现在看来,这个愿望现在可不太好实现了。由于对洱海流域水生态进行保护,洱海周边民宿的大规模关门,在客栈民宿行业一石激起千层浪。实际上,不仅是大理,中国的民宿业都在进行一波洗牌。

民宿客栈经营可行性研究报告发布,“诗和远方”仍被现实打败 - 笑尘 - 行者无疆

 在民宿遍地开花的莫干山,西坡是其中的翘楚。

       近两年来的民宿客栈行业,从满足基本住宿需求的1.0版本,进入了2.0版本,投资规模上从几百万到千万级别的民宿客栈比比皆是,在硬件设施方面有的已不亚于酒店品质,从数量上自2016年开始也出现了爆发性的增长,部分区域一年时间新增了数百家店。投身到这个行业的人也多种多样,不少人带着情怀和美好的憧憬而来,但不到一年,有些人会被现实的种种不顺而内心焦灼地坚持着,有些人会心灰意冷地转让走人,只有一部分人经营良好,打得一手情怀一手盈利的好牌。

       “诗和远方”虽然美好,但情怀毕竟不能当饭吃,怎么卖客房大有讲究。近日,游多多客栈作为目前在全国有100多家加盟店的连锁客栈品牌发布出一份从经营者角度实践总结出来的《民宿经营可行性研究报告》,从经营多维度及数据的角度去分析如何做好一家盈利的店。

       租金选址最重要

       在中国,好山好水的地方很多,一些民宿主会因自己被某个地方的美景打动,而盲目地投资建设一个民宿,忽略周边是否有景区景点,忽略周边是否有餐饮娱乐等相关配套,忽略所在区域是否被人所熟知。有人说:“我就是要找个冷僻的地方,让大家来静静!”如果你不是有极强媒体宣传整合能力的网红老板娘,建议千万别碰这样的地方。游多多在《报告》中指出,如果你只是一个怀揣情怀的普通金主,建议选择一个相对有知名度的景区,依赖地方旅游局对该区域的宣传,带动潜在人流。建议选择在景区里面或者距离景区1.5公里范围内(也即步行时间在20分钟内)。周边一定还有其他客栈民宿,而不是只有孤立的自己。

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 大理归心海景酒店是大理经营得比较好的民宿

       开一家民宿。除了选址外,租金是最被关注的问题。《报告》提出,很多人可能只关心租金的绝对值,经营者需要考虑租金跟每年营业额的占比。如果租金成本比较高,那么迫使你需要在装修投入上较高些,以便以相对高的房价,获得合理的经营回报。但这个房价,又需要考虑所在区域其他客栈民宿整体房价情况,考虑目标消费群体的接受度。从不同案例来看,物业成本占每年营业额的比例,相对比较合理的是20~25%,如果高于30%,就会有一定的风险。

       以洱海为例,一些有情怀的民宿主常常会按着自己的性子花大价钱装修,但业内人士认为,切忌装修投资过度,特别是做第一家店,容易过度追求完美。从单房间平均投资额跟房价对应关系来说,平均8~10万/间的装修投入(含公共区域的均摊),定价在300~500元左右。如果是15~20万/间,定价在600~800元左右,以此类推。

       合理分配资金与人力

       客栈民宿相对体量较小,怎样的人力配备比较合理,也需要民宿主仔细评估。举个例子,一家店如果15间房,需要有店长、前台、房嫂的角色,一般一个房嫂做8~10间房的人力配备,含公共区域的卫生打扫。前台一般1~2人,看房价对服务质量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店里,那么需要聘请有责任心、综合能力不错的店长。经营团队每个人的薪资收入,需要跟营业额关联,有一定的提成比例,调动大家的积极心。从良性经营的角度,总的人力成本跟年营业额的占比,控制在15~20%。

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 被大部分民宿主忽视的单客投入成本

       《报告》内还提及了被大部分民宿主忽视的单客投入成本。这里的单客经营成本,指除了租金、人力、营销渠道佣金外的所有经营成本的单客均摊成本。以定价300~500元房价的客栈民宿为例,50元/人是相对合理的开支,包含日耗品10元、布草洗涤费10元、水电网络费均摊10元、免费早餐10元、免费茶水3元、其他费用7元等。这个经营总成本,跟年营业额的占比,控制在15~20%。过低可能影响客人入住体验,过高可能会导致亏损。相对来说,这个变动成本跟盈利比例密切相关。

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 民宿回本周期

       那么民宿到底几年可以回本?以15间房为例,定价300元,投资120万。50%入住率,年净利润15*300*365*50%*30%=24万,5年回本;60%入住率,年净利润24万,4年回本;70%入住率,3.5年回本。当然,这些计算方式,只核算了房间收益,如果有其他二次消费的收益,回本周期相对会乐观些。一般来讲,一家健康的民宿的营业额,刨去物业20%、人力15%、经营20%、渠道15%、剩余30%营业额为净利润。

       民宿连锁化趋势

       大众旅游和出行频率提升,住宿需求随之膨胀,民宿客栈的迅猛发展,许多业主的盲目跟风亦逐渐暴露出诸多问题。而从行业来看,标准并未统一,据统计,目前饭店协会无力顾及的客栈民宿有近50万商户。但大多数民宿主并不是专业出身,有的甚至跨行业,但民宿经营需要全方位考验,那么在民宿的管理经营方面有所欠缺,就会导致经营不善。

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 曾经你去过的洱海民宿,可能现在已经结业了。

        对于旅行者来说,有几十块的床位到上千块的精品民宿,客栈品质和服务、卫生、安全参差不齐,从消费者来没有标准选择,往往只能看网上点评预订的客栈,入住体验好坏只能凭运气了。

       目前大部分客栈民宿,对网络渠道的依赖还是比较强的,口碑相传体现在客人在渠道上的好评情况。好评体现在分值绝对值及好评率两个数字。根据Tripadvisor的调查分析,好评分值降低0.1分,入住率平均降低3%左右。好评率指好评数/订单数,如果你的订单不错,但在网站上的好评不多,也就是好评率不高,长此以往,入住率也会受到影响。

       业内人士表示,从民宿客栈整个行业来讲投资也可以延着产业链的布局着眼,人员素质的培养提升,服务外包的规模化运营,乡村文化创意产业的结合,专业化的民宿客栈管理公司,当然还有直接投资物业目前都有机会,市场只会越来越规范。总体看,连锁化客栈体系的建立,从经营上讲,除了日耗、布草集采的明显优势,开店的成本会大大降低。从资源上讲,连锁化经营会将住客、会员、民宿主等的多方面资源实现共享。

 

引文来源   澎湃网 

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